Европейцы совсем не стремятся покупать квартиры и дома, они прекрасно себя чувствуют в арендованном жилье
Самой заветной, самой насущной мечтой практически каждого человека является желание иметь свое собственное жилье. Но насколько выгодно такое стремление с финансовой точки зрения? Давайте посчитаем!
Юлия САХАРОВСКАЯ,
заместитель генерального директора компании «Личный капитал»
На западный манер
Бизнесмен Евгений, неплохо зарабатывающий в провинции на продаже сотовых телефонов, решил перебраться с семьей в Москву. Но прежде, чем собирать чемоданы, Евгений задумался о квартирном вопросе. Он не знал, как лучше поступить: снять квартиру или купить ее, взяв кредит в банке.
Общепринятый подход, казалось бы, дает очевидный ответ: если зарплаты хватает на выплаты по кредиту и на текущие расходы, почему бы не купить? Но ипотека сильно удорожает и без того недешевую столичную недвижимость, да и влезать в кабалу на 10–15 лет совсем не хочется. Так как какое же решение будет правильным и выгодным?
Вариант первый. Евгению, его жене и дочке необходима двух- или трехкомнатная квартира. Деньги на ее покупку — около 300 000 долларов — можно взять в банке под 11 процентов годовых на 10 лет. Платеж по такому кредиту составит около 4115 долларов в месяц или 49 380 долларов в год. С учетом коммунальных расходов (примерно 133 доллара в месяц) жилищный проект обойдется Евгению в 51 000 долларов в год.
Вариант второй. Этими деньгами можно распорядиться иначе. Так, рядом с метро «Сокол» за 1250 долларов можно снять хорошую двухкомнатную квартиру в кирпичном доме. За эту же сумму можно арендовать и трехкомнатную, но около станции метро «Щелковская» или «Выхино».
Хозяева «двушки», расположенной на Соколе, включили коммунальные услуги в стоимость аренды, поэтому жилье семье обойдется в 15 000 долларов в год. Разницу в 36 000 долларов (51 000 — 15 000) Евгений может инвестировать на фондовом рынке или вложить в ПИФ, рассчитывая, допустим, на те же 11 процентов годовых, которые пойдут уже не в расход, а в доход семьи.
Инвестиции хорошо, а с квартирой спокойней
Теперь давайте посмотрим, что ожидает семью через 10 лет при том и другом сценарии. Представим, что Евгений решил все-таки купить квартиру. Согласно исследованию The Wealth Report 2007, составленному британским агентством недвижимости Knight Frank и подразделением американской финансовой группы Citigroup — Citi Private Bank, цены на московскую недвижимость сегодня на 50 процентов отстают от цен на недвижимость в столицах развитых стран. Однако в исследовании говорится, что за 10 лет Москва не то что догонит, но и значительно перегонит другие столицы по ценам на недвижимость. Подобные выводы делают и многие российские аналитики.
Чтобы это произошло, стоимость московской недвижимости ежегодно в течение следующего десятилетия должна увеличиваться на 10 процентов. Таким образом, квартира Евгения к концу 2017 года, когда он выплатит все долги по кредиту, будет стоить уже около 707 000 долларов (в обоих случаях для простоты расчета учитывать инфляцию не будем).
Если бы Евгений предпочел арендовать жилье, а разницу инвестировать, то его накопления составили бы 603 000 долларов через 10 лет. Как видите, это несколько меньше, нежели стоимость квартиры. Однако не будем спешить с выводами. Давайте посмотрим, как наши сценарии будут развиваться дальше. Но прежде Евгению надо ответить на вопрос: как он распорядится квартирой (в первом варианте) или капиталом (во втором варианте)?
Если он планирует жить в квартире и далее, то формировать капитал для обеспечения своей семье достойной жизни ему придется с нуля. Рассчитавшись с банком, Евгений освободившуюся сумму может пустить на инвестиции.
Если же Евгений предпочтет «сколачивать» капитал, а жить в арендованной квартире, то через 10 лет он не сможет купить в 2017 году за накопленные 603 000 долларов жилье, равноценное тому, которое он может купить сейчас (первый вариант). И ему ничего не останется, как продолжить снимать жилье, оставив деньги «работать». Но тогда он должен позаботиться о формировании капитала, достаточного для пожизненной аренды квартиры, в том числе и на пенсии, либо для покупки квартиры в более поздний период.
Капитализация процентов — великая сила, и спустя четыре года (в 2021 году) доход по обеим стратегиям сравняется. А спустя еще 36 лет решение арендовать квартиру сделает Евгения в два раза богаче. К тому времени совокупный капитал в ценах 2007 года составит около 60 млн долларов (вариант с арендой квартиры) против 33 млн (вариант с покупкой квартиры).
Таким образом, получается, что с математической точки зрения выгоднее снимать жилье даже в том случае, когда стоимость недвижимости растет такими сумасшедшими темпами, как в Москве. Теперь у Евгения есть ответ на свой вопрос. Что он думает по этому поводу? Он не уверен, что сможет в течение многих лет инвестировать указанные суммы, но точно знает, что не имеет права рисковать, оставив семью жить в Москве много лет без постоянной регистрации и с риском быть выселенной в любой момент хозяевами квартиры.
Идея прожить всю жизнь в съемной квартире имеет право на существование только тогда, когда права арендатора лучше защищены законом, а регистрация в Москве отменена как анахронизм. То есть не в этой жизни.
Так что скорее всего Евгений возьмет кредит и купит квартиру. Да и очень трудно загадывать что-либо на 50 лет вперед. Такой отрезок времени с трудом помещается в сознании.
Источник: © Семейный бюджет, 2007, . 12


« Предыдующая